Sempre più persone cercano un alloggio alternativo rispetto al classico Hotel, in particolare appartamenti turistici
Booking contro Airbnb dove mettere in vendita il proprio appartamento turistico?
Quali sono i vantaggi di un appartamento rispetto ad un albergo ? Innanzitutto la comodità di poter usufruire di un alloggio indipendente che non prevede le regole di un albergo, come il servizio pasti in orari definiti o altre piccole regole non scritte. Gli appartamenti sono solitamente attrezzati con tutto l’occorrente per poter svolgere una vita come a casa propria: dalla cucina più o meno attrezzata, al bagno con lavatrice ed altri elettrodomestici. Inoltre, se la vostra è una famiglia numerosa oppure se vi siete organizzati con un piccolo gruppo di amici, esiste la possibilità di affittare anche appartamenti grandi fino ad oltre 10 posti letto. L’appartamento presenta anche il vantaggio di costare leggermente meno dell’albergo, specie su periodi più lunghi di una settimana. Il prezzo comunque dipende sempre dalla categoria dell’appartamento e dell’ hotel.
Ma quali sono i canali di ricerca e/o di vendita per una struttura come questa? Tutti conoscono il portale di prenotazione alberghiera internazionale Booking.com che però solo da poco si è affacciato al mondo degli appartamenti con la possibilità di poter cercare oltre che hotel anche appartamenti. E’ stato anche fatto di più, ovvero è stato creato un secondo network in stretta relazione con il principale con il nome di Villas.com che vende soltanto appartamenti o case per ferie senza la necessità di inserire due volte la struttura, visto che i suoi dati vengono presi direttamente da Booking.com
Da qualche anno in più esiste invece Airbnb, ovvero un portale che mette in contatto persone in ricerca di un alloggio o di una camera per brevi periodi con persone che dispongono uno spazio extra da affittare, generalmente privati. Almeno l’intento iniziale è stato questo, ma ben presto il sito si è arricchito anche di appartamenti turistici mischiando così appartamenti privati e turistici. Qual è la differenza sostanziale tra i due? Nel primo caso è una persona privata che intende affittare un proprio spazio, a volte anche solo una camera all’interno del proprio appartamento, mentre nel secondo caso l’appartamento è più professionale e chi vende lo fa di mestiere.
Oggi vi parlo però dalla parte di chi una appartamento lo vuole affittare, per capire quali sono i pro e contro dei due canali di vendita. Sicuramente booking.com ha una penetrazione e diffusione molto maggiore rispetto ad Airbnb ed inoltre chi ricerca un hotel si trova anche di fronte ad offerte proveniente dagli appartamenti, quindi maggiore visibilità su questo canale che è solitamente riservato agli alberghi. Ma Airbnb ha alcune carte da giocare molto interessanti. In primis la commissione che richiede a chi affitta (chiamato host sul portale) che risulta essere molto più bassa di booking.com (solitamente equivale a quella della commissione delle carte di credito, quindi almeno 5 volte più bassa). E ci riesce perché chiede anche al turista che cerca un alloggio una piccola commissione, quindi i costi si suddividono tra host ed ospite. Altra carta a favore di Airbnb è che ha maggiore rispetto dell’host con regole meno restrittive, maggiori garanzie e la possibilità sempre di interagire con l’ospite prima di concludere definitivamente una prenotazione. Inoltre il pannello di gestione di Airbnb è infinitamente più semplice e soprattutto più chiaro. Io che lavoro in informatica da sempre trovo il pannello di booking.com talmente complesso, mal costruito e per nulla usabile che spesso rinuncio a mettere in vendita per alcuni periodi i miei appartamenti. Anche i miei clienti si lamentano di questo e naturalmente alla booking.com lo sanno, ma nonostante ciò l’interfaccia host risulta essere tra le peggiori mai viste.
In entrambi i siti si lasciano recensioni con la differenza che su Airbnb anche l’host può lasciare una recensione verso l’ospite e se questo si è comportato male, ha distrutto l’appartamento (per la quale esiste comunque un’assicurazione compreso nel servizio di Airbnb) o ancora è stato maleducato è possibile con la recensione mettere in guardia tutti gli altri host che hanno la possibilità di rifiutare l’ospite se non ha recensioni positive. Per quanto riguarda la caparra, con booking.com ci si affida ai tradizionali sistemi di pagamento (bonifico o per chi possiede un POS elettronico il pagamento con carta di credito), mentre Airbnb si prende l’onere di incassare l’intera somma al momento della prenotazione (con carta di credito, quindi anche se voi non avete il POS ricevete il pagamento) e di versare l’intera somma (meno la commissione) sul vostro conto corrente bancario all’arrivo dell’ospite. Anche in caso di disdetta ed in base alle regole da voi adottate, ricevete la somma richiesta … direi ottimo per l’host!
In conclusione quale dei due è migliore? Da un punto di vista di penetrazione di mercato e visibilità sicuramente booking, ma da un punto di vista di condizioni, usabilità e rispetto verso l’host, senza alcun dubbio Airbnb. Naturalmente nessuno vi vieta di essere presenti su entrambi i portali, ma ricordate di cancellare subito la disponibilità su booking.com quando l’appartamento viene occupato su Airbnb, altrimenti vi arriva la penale (da booking.com ovviamente).
Vista la pubblicità fatta ai due colossi segnalo a chi non lo conosce ancora il mio piccolo portale locale per la ricerca di alloggio in Val di Fassa, ovvero www.dolomitibooking.com … 🙂
Bravo Anton, ottimo articolo.
Grazie a te, ci tieni sempre informati
Giuseppe
Grazie mille Giuseppe, sono contento che qualcuno legga i miei articoli 🙂
Salve, leggo ora questa recensione. Non sono d’accordo, io mi trovo meglio con Booking, la cosa principale è che questa piattaforma mi fa trovare le persone più adatte al mio appartamento, mentre con Airbnb ho trovato delle persone strane: aspettative enormi per un prezzo ridicolo. Un giorno ho aderito alla proposta di prezzo di Airbnb e ho fatto pagare 36 euro a due persone per un appartamento di 80 Mq con due bagni, tre tv a scherm o piatto, riscaldamento autonomo, camino e cucica con tutti gli extra. Così sono capace anch’io a (s)vendere una cosa. In più, questi ospiti sono sempre pretenziosi e un’unica volta che hanno avuto dei problemi per vendicarsi hano scritto persino cose palesemente false. Ho protestato con Aibnb ma non c’è stato niente da fare. Dovrei chiamare l’avvocato…
Ciao Adriano.
Da quando ho scritto l’articolo ad oggi sono cambiate parecchie cose. Airbnb è cambiato, non è più così efficiente come lo era all’inizio.
Certo che il prezzo siamo noi a deciderlo, anche se loro continuano a proporre di abbassare il prezzo … basta non accettare. Io in questo momento non sto più usando Airbnb, perché non accetto più il loro contratto che continua a cambiare … sempre di più in sfavore dell’host ovviamente. Peccato, erano partiti bene. Comunque a breve scriverò un nuovo articolo a riguardo.
Ottimo articolo! Per quanto riguarda gli host Booking.com è un totale disastro! Commissioni altissime, Interfaccia da schifo, impossibilità di rifiutare le prenotazioni anche nel caso di problemi gravi, guests inaffidabili e stronzi perché non si possono recensire. Airbnb in confronto è un paradiso! Se volete dormire sonno tranquilli vi consiglio davvero di stare alla larga da booking.com!
Grazie. Ti dico anche di più, le cose sono peggiorate ulteriormente e personalmente ho chiuso con booking.com. Senza il mio permesso, visto che io non lo avevo fatto, il team di booking ha pensato bene di duplicare il mio listino di anno in anno e renderlo disponibile per la prenotazione. Non solo i prezzi non corrispondevano, ma avevo già dei periodi occupati e se mi avessero prenotato la penale la dovevo pagare io, anche se non avevo fatto nulla. Quindi una gestione non soltanto poco chiara, ma anche disonesta nei confronti degli host. Di contro ho sempre maggiori soddisfazioni con airbnb che resta il miglior sistema di prenotazione … se dovessero allargarlo agli alberghi potrebbero affondare booking.com.
Ciao anton
Mi hai convinto!!
Ho una grande mansarda nel porto di Savona a 20 metri dal l’imbarco delle crociere COSTA .volevo vendere ma visto l’andamento del mercato sarà difficile e non voglio affittare per lunghi periodi.Leggendo il tuo articolo mi sono deciso ad affittarlo su AIRBNB puntando sui croceristi
Tempo di arredarlo ed inizio l’avventura ,ti ringrazio per lo spunto che mi hai dato
P .S. Volevo avere anche un mio sito web ,eventualmente posso contattarti per spiegazioni?
Grazie Ciao
Ottima scelta Roberto, vedrai che funzionerà sempre di più. D’altronde la cosiddetta sharing economy si sta diffondendo sempre di più. Si dimmi pure se hai bisogno di qualche consiglio per il sito web.
Ciao 🙂
Salve, non sono d’accordo con Nonduale; su Booking.com ho potuto cancellare ben 2 prenotazioni, tra l’altro le prime due ricevute, che non potevo accettare per un errore mio nei prezzi, quindi al di fuori dei casi che permettono la cancellazione. Certo è stata dura riuscire a parlare per telefono perché l’attesa è stata lunghissima, 20-30 minuti ma poi mi sono venuti incontro e hanno richiamato loro quando c’è stato da attendere che si consultassero con altri uffici. Fanno quel che possono anche loro tenendo conto dell’elevato numero di clienti da gesire. E sono stati molto gentili ed educati, dal primo all’ultimo. L’interfacci di gestione inoltre la trovo di buona usabilità, non tantissimo ma le opzioni sono molte; non conosco quella del 2014 me penso sia cambiata quindi.
Ciao Renzo.
Si, il mio articolo è di qualche anno fa, magari ne frattempo qualcosa è cambiato … io però ormai non lavoro da anni con Booking.com e non so se davvero sono cambiate alcune cose. Se qualcun altro volesse scrivere la sua testimonianza recente sarebbe molto utile.
Buongiorno, non riesco a capire come vengono pagati i costi di servizio dell’host. In percentuale sul prezzo di vendita? A quanto equivale la percentuale? Se chiedo 10€ al cliente, mi viene sottratta la percentuale al prezzo iniziale o è aggiuntiva? Grazie per la disponibilità, cordiali saluti.
Francesco
Buongiorno. La parte minore dei costi va all’host, il 3%, mentre una parte maggiore (non ricordo esattamente quanto, ma basta andare sul sito e fare dei preventivi) va al cliente. La parte che viene chiesta a all’host viene sottratta dal totale, mentre la parte che viene chiesta al cliente è calcolata e mostrata come spesa del servizio. Quindi il cliente sa sempre quanto paga per il servizio.
Ciao Anton,
Lavoro per un’agenzia immobiliare e vorremmo lavorare con lo short term; so per certo che con Booking.com non ci sarebbero problemi, il dubbio mi viene con Airbnb: solo i privati sono ammessi o anche le agenzie e in genere gli operatori turistici?
Grazie e complimenti per il blog.
Voi potete lavorare per i vostri clienti, nessuno lo vieta ed anzi alla airbnb mi hanno spiegato che non hanno nulla in contrario (avevo chiesto anch’io per i miei clienti, visto che realizzo siti per appartamenti). Forse con booking-com il riscontro è più rapido, non tanto per le impostazioni, quanto per un primo riscontro, ma con airbnb avete maggior margine di tariffa quindi potete farvi avanti tenendo presente questo.
Grazie per i complimenti. 🙂
Complimenti per il Blog 🙂
Quasi tutti gli albergatori non si sono ancora reso conto che se pagano 15% di provvigione a booking.com in realtà sono ben 1,5 punti in + (cioè 16,50) in quanto pagano anche la commissione sull’IVA !!!
Grazie mille, sono proprio felice di sapere che qualcuno legge quello che scrivo. 🙂
Si, su booking ci sarebbe da parlare per ore … quello che ultimamente fa più discutere è che tutti i milioni che booking fattura in Italia, se ne va all’estero e che su quella mole enorme di denaro, booking non paga le tasse nel nostro paese. Problema più volte sollevato e non si tratta del solo caso booking (vedi Amazon, Ebay, Google, Facebook, ecc ..) e non si tratta di un solo problema nazionale, ma Europeo. Infatti non passerà molto che vi sarà una webtax sule transazioni (speriamo solo su quelle e non sul traffico o altro). Insomma presto i costi aumenteranno e non credo che Booking si accontenterà del 15% se su quella cifra pagherà il 40% di tasse … che alla fine andranno a ricadere sui costi di commissioni. A quel punto cosa succederà? Gli albergatori aumenteranno i prezzi oppure si inizia a disintermediare?
Ciao Anton, ho visto che sei molto esperto e provo a chiederti un dettaglio fiscale su booking che non mi e’ chiarissimo…ho appena cominciato ad affittare con booking un appartamento.La commissione e’ del 18% piu’ ulteriore 2% per il servizio di pagamento diretto a booking che poi mi versa la cifra gia’ ridotta del 20%. Io non avendo partita iva affitto facendo sottoscrivere un contratto di affitto a fini turistici per brevi periodi, con contratto che prevede la cedolare secca, per cui pago il 21% di tasse ma leggendo il contratto con booking ho capito che le tasse le devo pagare sull’ intera cifra percepita da booking, anche sulla sua commissione…e’ giusto? Non vorrei avere brutte sorprese in sede di dichiarazione dei redditi. Tingrazio Francesca
Ciao e grazie per aver scritto.
Si, dovrebbe essere come hai scritto tu … sulle questioni fiscali mi trovi però spiazzato … è un argomento che non amo e lascio sempre al mio commercialista le questioni fiscali/burocratiche … 🙂
Ciao Anton, ma si possono inserire appartamenti turistici in forma non imprenditoriale senza partiva iva su booking.com?
Grazie Ezio
Si, certo, sia su booking che su airbnb.
Ciao Anton, sono arrivata al tuo post da una ricerca su Google. Innanzitutto complimenti è ben scritto ed anche i commenti sono interessanti.
Mia madre ha un appartamento che finora ha affitato con regolare contratto; dopo vari inquilini che non consiglierei a nessuno, preferisce tenere chiuso l’appartamento. Io sto cercando di capire se possa essere una buona idea Airbnb (almeno per ripagarci le spese fisse). Sembra semplice diventare un host, ma quello che non capisco e che non ho trovato sul sito Airbnb è se questa diventerebbe un’attività per mia madre, come deve regolarsi con la fiscalità intendo? Sarà stipulato un contratto con Airbnb?E lei dovrà includere nella dichiarazione dei redditi ciò che incassa o deve prima chiedere un’autorizzazione al nostro comune di residenza? Lo so che ti ho fatto molte domande, ma siamo di una piccola cittadina di provincia che però ha la sua buona dose di turisti, ed agli uffici comunali danno sempre risposte evasive ma soprattutto incompetenti (scrivo per esperienze e non per generalizzare).
Grazie ancora!!!!!
Ciao Barbara e grazie per l’apprezzamento. 🙂
Si, Airbnb è nato anche per questo motivo, dare la possibilità per chi ha un solo appartamento o anche una sola stanza, di affittarlo sporadicamente per avere un minimo di reddito che permette di pagare sicuramente le spese fisse di un immobile o forse anche qualcosa in più, anche in zone che potrebbero non essere al centro di un flusso turistico importante. Con al massimo tre appartamenti (però sentite sempre il vostro commercialista per conferma) non serve avere una partita iva, anche se comunque vanno dichiarate le entrare dell’appartamento per le quale le tasse vanno pagate. Non chiedetemi però come e quanto perché, a parte che le leggi in Italia cambiano ogni mese, è sempre il vostro commercialista che vi aiuta e dice quale sia il miglior modo. Magari, sempre con una ricerca su internet, si trovano le risposte in siti specializzati. Trovo personalmente l’argomento fiscale molto ostico, ma per natura mia, e delego il tutto al mio studio commercialista, che ringrazia per la mia poca propensione alla gestione fiscale 🙂 Anche per il comune non dovrebbero esserci particolari problemi. Se l’appartamento ha l’abitabilità credo sia sufficiente dichiarare che lo si usa per tale scopo. Piuttosto occorre mettersi in contatto con l’ufficio di pubblica sicurezza (solitamente la questura) per la registrazione degli ospiti nel proprio appartamento, che per legge deve avvenire entro le 48 ore dal loro arrivo. Lo si fa in via telematica, quindi abbastanza semplicemente, solo che bisogna essere registrati ed abilitati.
Spero di essere stato utile, almeno in parte. 🙂
Grazie mille! Sì infatti ieri ho detto a mia madre di andare dal proprio commercialista (per fortuna ne ha uno, quindi una consulenza in materia dovrebbe fornircela).
Continuando poi ad esplorare il web, ho capito che ci sono forme di contratti di tipo turistico che potrebbero essere utilizzati per non incorrere in problemi di affitti in nero; tutto dipende dalla regione credo, dato che ognuna ha un suo regolamento specifico in relazione. Googlerò anche air bnb per “centri minori” magari esce fuori qualche buona informazione.
A presto. 😀
Ciao Anton, complimenti per la chiarezza del tuo articolo! Finalmente qualcuno esperto in materia d’affitti di appartamenti che parla e spiega liberamente il suo pensiero! 🙂
A tal proposito colgo l’occasione per farti qualche domanda; sto per avviare in un condominio di ns proprietà una sorta di gestione per affitti brevi legati all’iniziativa Expo che si terrà a Milano. Visto che non posso esercitare ne l’attività di B&B, ne di affittacamere, per dar visibiltà ai miei appartamenti posso utilizzare tranquillamente Airbnb e Booking ? O ci sono altri mezzi per dar visibilità a livello internazionale ? Mi consigli lo stesso l’apertura di un sito web apposito ? ed in ultimo: visto che sarà il tutto accompagnato da partita Iva, potrò usare il pos per pagamenti con carta di credito o vanno utilizzati SOLO se si è in possesso di un’attività alberghiera ?
Grazie mille e scusa il disturbo
Grazie, anche se proprio esperto di affitti non mi definirei 🙂
Si, certamente, se sono appartamenti regolari (ed a maggior ragione se hai partita IVA) Airbnb e Booking sono i migliori strumenti per avere visibilità per l’EXPO 2015 che peraltro visiterò anch’io personalmente. Anche un proprio sito web può senz’altro aiutare, dipende se poi volete sfruttare la cosa anche per il post Expo, altrimenti forse per pochi mesi sono sufficienti i due canali. Si il POS lo puoi usare, senti la tua banca per maggiori informazioni.
Grazie a te per gli apprezzamenti. 🙂
Buona sera Anton,
abito a Lucca e sto cercando di realizzare un progetto di locazione breve di abitazioni che verranno pubblicizzate su un sito ad hoc;particolarità del progetto sarà in primis, favorire lo sfruttamento delle abitazioni sfitte di qualità, nella nostra zona al fine di far sentire l’ospite come a casa in un’esperienza di totale relax… si ,in un certo senso, un’alternativa locale ad Airbnb.. Oltre ad una serie di servizi in favore dell’ospite.
Mi chiedo e, ti chiedo, quali siano concretamente le giuste percentuali da richiedere rispettivamente ai proprietari che affittano e quelle da richieder all’ospite?? So che Airbnb richiede all’host il 3%.
Ti ringrazio per la disponibilità,
Cordiali Saluti,
Valentina
Ciao Valentina.
Diciamo che ogni zona ha un suo mercato, ma per essere competitivi occorre avere qualcosa in più che altri non offrono e non superare i costi delle grandi OLTA. Si, Airbnb chiede al Host solo il 3%, mentre per il cliente non sono sicuro quanto, ma poco di più credo (circa 5%/6%). Dico solo che competere contro le grandi OLTA è molto difficile e quello che secondo me conta oggi è avere un idea vincente, qualcosa di nuovo e particolare, piuttosto che una copia di quello che esiste già. Io qualche idea l’avrei, ma mi manca il tempo e le risorse per realizzarlo 🙂
Ciao Anton,
Mi sono iscritto su booking per affittare il mio appartamento.
All’arrivo degli ospiti va fatto firmare loro un contratto ? Se si di che tipo ?
Grazie
Per l’affitto turistico di solito non si fa, le comunicazioni tra host e cliente via e-mail fanno da contratto (importante comunicare però sempre via e-mail e non accontentarsi di una telefonata e basta). Le uniche cose di legge che occorre fare sono la registrazione degli occupanti entro 48 ore presso la Polizia di Stato (esiste un sito per questo ed occorre registrarsi) e le schedine di statistica presso l’APT locale. Questo se avete soltanto pochi appartamenti (credo al massimo 3) altrimenti con più appartamenti ci vuole la P.IVA e si diventa un impresa a tutti gli effetti. Dal primo novembre 2015 in Trentino scatta anche l’obbligo del pagamento della Tassa di Soggiorno, quindi occorre fare anche da esattori per conto dello Stato … nel resto d’Italia credo esiste già.
Vorrei anche aggiungere che Airbnb mette a disposizione i loro fotografi per effettuare il servizio fotografico professionale alla propria Casa/stanza… GRATIS!
Basta fare la richiesta attraverso il sito. E’molto utile!
Inoltre ha la garanzia che copre sino a 800.000euro, e servizio clienti 24h 7 giorni su 7.
Sia I guest che gli host sono sempre persone “verificate” con tanto di review pubblica sul sito.
Airbnb sta crescendo tanto,mi spiace x Booking ma Non c’e’ paragone!
Si, Airbnb sta crescendo tanto … sono curioso di sapere se prima o poi non entrano anche nel mercato alberghiero.
ciao Aton,
vorrei affittare una parte della mia casa su Bookin, quali sono i passi da fare per le tasse?
siamo due disoccupati, uno di noi due prende la disoccupazione per un’anno.
Oltre a inserirla su Booking, che ricevute devo fare, quali tasse devo pagare, non so nulla, prima di metterla sul sito vorrei chiarirmi le idee.
grazie in anticipo
Come già indicato, fino a 3 appartamenti non occorre avere Partita Iva, quindi non si ha l’obbligo di rilasciare fatture o ricevute. Dovete soltanto aggiungere il reddito dell’appartamento alla dichiarazione annuale. Se avete un commercialista vi potrà aiutare in questo.
ciao Anton complimenti per i tuoi commenti sempre chiari e importanti
ho un alloggio che fino a adesso ho sempre affittato con regolare contratto. L’ultima esperienza è stata negativa e mio marito vorrebbe vendere. Io nn sono d’accordo xè nn mi sembra che il mercato edilizio sia al meglio e sto cercando di capire se possa essere una buona idea Airbnb/booking (almeno per ripagarci le spese fisse).
l’alloggio nn è in zona turistica ma in città (torino) pensi che ci possa essere ugualmente richiesta?
l’alloggio è in un condominio. devo chiedere il permesso al condominio? può il condominio opporsi?
nn sono riuscita a trovare il contratto/condizioni su booking senza prima registrare l’immobile. Tu sai dove posso trovarlo?
Scusa per le troppe domande, ma è difficile trovare persone esperte come te
Grazie buona giornata laura
Ciao Laura e grazie per i complimenti. 🙂
Si, sono d’accordo con te, il mercato adesso non è ottimale per la vendita e se l’appartamento è arredato potete affittarlo, anche per brevi periodi. Come detto più volte mi affiderei più ad Airbnb piuttosto che a Booking.com. Anche se non in zona turistica Torino è comunque una città che richiama turisti o persone che potrebbero alloggiarvi per poco tempo senza voler spendere quanto in un albergo, quindi il mercato per affitti brevi esiste sicuramente. Fate una prova di ricerca su Airbnb per Torino e vedete voi stessi cosa viene offerto ed a che prezzo. Se non vi sono clausole particolari nel contratto condominiale non credo che possa opporsi il condominio, ma per sicurezza comunicatelo all’amministratore del condominio ed informatevi presso un’associazione di categoria se vi sono vincoli. Meglio chiedere prima ed eventualmente adeguarsi piuttosto che avere problemi dopo, no? 🙂
Ah, quasi dimenticavo … i contratti di booking sono qui, mentre quelli di Airbnb sono qui.
Ciao ciao!
Anton
Buongiorno, grazie per questo post… è molto utile per chi, come me, vuole ulteriori chiarimenti in materia.
Vivo in una cittadina turistica in Sicilia e dispongo di una dependance che vorrei affittare per brevi periodi ai turisti. Sono assolutamente ignorante in materia perciò ne approfitto di questo post per chiedere qualche info:
-se non ho capito male, booking.com chiede di commissioni il 15% al proprietario della struttura mentre Airbnb solo il 3% al proprietario e il 6% al turista… ma queste percentuali si intendono a prenotazione? cioè, se affitto l’appartamento per 100 euro a notte, le commissioni vengono applicate sulla singola prenotazione o sul ricavo mensile? queste commissioni devo versarle al sito o vengono direttamente detratte dal totale, nel caso in cui il turista volesse pagare tramite il sito?
Grazie dell’aiuto, buona giornata 🙂
Veronica
Ciao Veronica … che bello la Sicilia!
Si, hai capito bene sulle commissioni ed ovviamente si intendono sul totale delle prenotazioni. Certo che tutte le prenotazioni arrivano dalle OLTA alla fine dell’anno avrete una bella fetta da dare a loro … ecco perché consiglio sempre un sito proprio della struttura per poter eventualmente concludere una buona parte delle prenotazioni con il proprio sito. Le commissioni di Airbnb vengono detratte dal totale che poi vi verserà Airbnb all’arrivo del cliente (cioè totale – commissione) mentre con Booking chiede un versamento (non ricordo se mensile o trimestrale) delle commissioni che gli spettano, visto che pagamenti e caparra avvengono tra cliente e host e non tra cliente e OLTA come invece avviene per Airbnb.
Spero di essere stato chiaro. 🙂
Buonasera Anton,complimenti per il tuo blog e grazie per mettere a disposizione la tua sapienza in materia….
Mi sfuggono alcuni passaggi…
-il cliente prenota mediante airbnb,ed io host devo comunicare in questura i dati dei miei ospiti entro 48 ore dall’arrivo….e se mi dimentico cosa succede? Siamo sicuri che non è airbnb che al momento della prenotazione comunicherà i dati degli ospiti alle autorità?
-Sotto l’aspetto fiscale,se nn ho partita iva e nn emetto fatture,come vado a dichiarare il numero di prenotazioni ricevute via internet? Esempio:se durante l’anno ricevo tot prenotazioni da airbnb,in sede di dichiarazione fiscale come potrò comunicare il numero preciso?
Airbnb lascerà traccia degli ospiti che hanno prenotato presso la mia struttura? Se si in quale modo?
Una volta pagato la commissione ad airbnb,il compito di gestire la questione fiscale spetterà cmq a me?
Io vivo a Roma e vorrei locare un appto di 4 stanze al costo di 1500 euro mensili per avviare un beb,secondo la tua esperienza riuscirò a far fronte a tutte le spese di gestione più le tasse da corrispondere?
Mi scuso in anticipo se sono stato poco chiaro e se ho fatto troppe domande….ma cmq grazie infinitamente!
Ciao Simone e grazie.
Si, sei tu che devi sempre comunicare i dati in questura, indipendentemente da dove arrivino le prenotazione (sei tu che li ospiti e lo scopo è quello di informare che per esempio Tizio e Caio stanno da te per un tot di giorni, così, se Tizio e Caio sono delinquenti, ricercati, profughi, terroristi o quant’altro la Polizia li potrà individuare velocemente, altrimenti credo rischi nel penale per favoreggiamento … ma non m’inoltro nei particolari legali che non conosco assolutamente … quindi il succo è: devi denunciarli se no sono cavoli tuoi). Sotto l’aspetto fiscale, anche se non rilasci fatture perché non obbligato, sei comunque tenuto a dichiarare quanto incassato. Devi prendere nota e dichiarare la cifra esatta nella dichiarazione annuale. Si, sul sito Airbnb vedi sempre chi è stato da te anche l’anno prima. Infine per rispondere alla tua ultima domanda, si certo: un appartamento sfitto ha un costo minimo di tasse e manutenzione, mentre se lo affitti hai comunque dei guadagni, anche tolte le spese e le tasse. Bisogna solo starci dietro tra prenotazioni, pulizie, disponibilità a risolvere problemi, fornire un minimo di servizi, ecc..
Questo blog e’ fantastico!!
Anche io ho qualche domanda sperando di non ripetermi visto che ho letto tutte le interessantissime domande e risposte precedenti.
Sono un privato, ho un appartamento e naturalmente vorrei affittarlo per brevi periodi pubblicizzandolo sui siti menzionati. Posso avere un POS da collegare al mio conto corrente pur non avendo una partita iva? Prendere le prenotazioni avendo la possibilita’ di accettare e far utilizzare la carta di credito ai potenziali clienti da quanto ho capito garantisce maggiormante entrambe le parti? E se questo non fosse possibile cosa devo chiedere: un bonifico bancario anticipato o rischiare accettando solo i contanti all’arrivo dei clienti mettendo anche in preventivo che questi, avendo prenotato senza carta di credito, non si presentino mai?
Grazie mille per la tua disponibilita’!
Grazie Antonio per il fantastico! 🙂
Una volta i POS si potevano installare solo ad un’azienda con P.IVA, da quando è entrato l’obbligo dei POS praticamente per tutti, alcune banche (non tutte) danno la possibilità di collegarlo anche al conto privato, ovviamente se la cosa è giustificata da un attività semplice come l’affitto di pochi appartamenti turistici, la cosa diventa più semplice. In ogni caso informatevi presso la vostra banca. Si, come garanzia la cosa migliore è farsi pagare un anticipo, ovvero una caparra e ciò garantisce entrambe le parti. Sul vostro sito indicate chiaramente quali sono le vostre condizioni sulla caparra (es. che se viene disdetto almeno due settimane prima la restituite, altrimenti viene persa). Su questo non esistono regole uguali, dipende dalla vostra zona, come fanno i vostro colleghi o dalla vostra esperienza.Nel corso degli anni capiterà anche che perdete una prenotazione, una caparra o quant’altro … capita a tutti, fa parte del rischio imprenditoriale 🙂
Ciao Anton,mi chiamo Elisa e ti scrivo da Cervia.
Da Marzo 2015 ho aperto un piccolo B&B familiare con 3 stanze.
Mi sono affiliata pagando contratto annuale per ricevere visibilità in uno dei siti più famosi italiani di bed and breakfast,ricevendo comunque fra mail e telefonate non moltissime richieste.
Ieri parlando con un’amico mi è stato straconsigliato Airbnb (di cui già avevo sentito parlare bene da diverse persone).
Oggi ho effettuato la mia iscrizione e da subito con mia soddisfazione ho ricevute diverse mail di richiesta,una in particolare di positività nell’effettuare una prenotazione.
Alche ho iniziato a capire come funzionassero i compensi e i costi che airbnb mi avrebbe addebitato.
Io che da sempre non sono superferrata in tecnologia ho avuto timore inserendo i miei dati bancari che airbnb adopererà per recapitarmi il compenso ho avuto qualche dubbio.
Ho capito che tu ti promuovi e accetti prenotazioni da questo sito e ti chiedevo qualche informazione di rincuoramento 😉
Nel senso è un sito affidabile?
Arriva il versamento da airbnb dopo il check in nei 5/7 gg lavorativi da loro evocati per la ricezione sul mio conto avendo scelto di lasciare i miei dati per effettuare versamento del compenso tramite bonifico bancario?
Perchè in effetti questa cosa è quella che mi ha messo un po’ di dubbi,il cliente fa il checkin (che io dovrò comunicare essere realmente avvenuto ad airbnb?) o automaticamente che il cliente venga al mio B&B o meno,avendo già pagato lui tramite il sito,i soldi mi arrivano lo stesso?
Scusa le mille domande e grazie per le future risposte e complimenti perchè 6 uno degli unici che ha dato risposta a noi host sul funzionamento del sito.
Ciao Elisa da Cervia.
Quella di avere timore con i pagamenti elettronici, carte di credito, ecc.. è un timore tutto italiano, che nel tuo caso non deve esserci, anche perché gli dai i dati della tua banca, del tuo conto, che potresti rendere anche pubblici, visto che servono esclusivamente per farsi pagare. Mi manca ancora di vedere una banca che mi permette di prelevare solo sapendo il numero del conto 🙂 Quindi su questo punto nessun timore. Per quanto riguarda la serietà di Airbnb, anche su questo puoi stare tranquilla, visto che è una multinazionale che funziona ormai da anni ed io stesso posso testimoniarti che ricevo i versamenti nel giorno in cui si presentano i clienti presso il mio appartamento. In base a come imposti poi le restrizioni sulla restituzione, io per esempio ho restrizioni rigide (scelte personali) ed è capitato che a due settimane dall’arrivo mi avevano disdetto. Anche in questo caso Airbnb mi ha comunque versato il 50% dell’intero soggiorno. Dalle mie esperienze personali, ma non solo mie, posso affermare tutta la serietà e precisione di Airbnb. Per rispondere all’ultima domanda, si il check-in è automatico … solo in caso di mancato arrivo devi comunicarlo ad Airbnb, ma questo caso non mi è ancora capitato. Inizia tranquillamente a lavorare, vedrai che ti troverai bene. In ultimo da evidenziare che Airbnb ha iniziato a raccogliere le adesioni anche dei B&B come nel tuo caso … questo come dato generale, visto che all’inizio era aperto solo agli appartamenti. Grazie per aver scritto ed un saluto alla Romagna!
Ciao Anton,mi chiamo Federica e sono di Roma.
un consiglio: dispongo di un appartamento di due stanze con bagno,area living e angolo cottura a piazza di spagna,in pieno centro, mi converrebbe fare una vada vacanze o un b&b ? perché mi dicevano che alcuni siti la casa vacanze per una notte secca non te la fa apparire ,se è b&b invece si…
io vorrei affittarla o tutta ma anche con possibilità di solo stanza…
cosa mi consigli?
Ciao Federica.
Su Airbnb puoi decidere se affittare per una o più notti e variare la cosa anche in base al periodo e la stessa cosa la fa anche Booking.com se non mi sbaglio. Questa cosa di non farla apparire se solo per una notte non mi risulta. Sappi che se fai B&B devi anche occuparti della colazione e quindi un impegno in più. Mi limiterei all’affitto appartamenti, ma è solo una mia opinione. 🙂
Ciao Anton e grazie per il tempo che offri.
Chiedo a te, ed a chi ne ha idea, se dovessi consigliare altri due siti dove inserire le proprie stanze da affittare, quali consigliereste?
Un saluto dall’isola di Phuket 🙂
Dipende dal mercato. Esistono altre startup, alcune che prendono una commissione, altre che chiedono una quota annuale, ma non hanno il riscontro di Aribnb o Booking, essendo molto meno diffuse. Se si mira ad un mercato particolare possono essere utili siti specifici. Es. per il mercato italiano ho provato sia Immobiliare.it che Subito.it, anche se senza un grosso riscontro. Ho anche un sito per il solo mercato locale della Val di Fassa che vedete pubblicizzato sui miei siti, ovvero Dolomiti Booking e che comprende non solo appartamenti, ma anche Hotel e Rifugi. Se uno mira al mercato tedesco per esempio ci sono altre piattaforme che funzionano meglio lì … occorre indagare, magari con una ricerca sul web e provare. Sicuramente Airbnb sta conquistando mercati sempre più grandi ed è sempre più diffuso. A breve farò un altro articolo aggiornato sull’argomento Airbnb … stay tuned! 😉
Ciao posto la mia esperienza che può essere utile penso un pò a tutti.
Abbiamo una casa vacanze in Veneto e abbiamo cominciato a metà gennaio, provando a pubblicizzarla su vari siti e auto costruendoci il sito web e distribuendo localmente centinaia di biglietti da visita.
Abbiamo provato con Airbnb, Tripadvisor che si appoggia a hollidayletting e windu.
Finora abbiamo ricevuto circa 60 prenotazioni, 58 con airbnb 2 dal nostro sito clienti 59 stranieri e 2 italiani
Prenotazioni arrivate mediamente dai due ai tre mesi prima, finora tutte (48) senza nessun problema,soldi a mezzo bonifico arrivati il giorno dopo del chek-in.
Ad un cliente abbiamo trattenuto la cauzione in quanto ha lasciato un immondezzaio e rovinato il pavimento pagata regolarmente senza battere ciglio.
Airbnb ha tre limiti secondo me,
Il primo è che a breve non riesci a ricevere prenotazioni, se ti rimangono buchi te lo scordi di prenotali 10 gg prima forse anche perche il mio alloggio è abbastanza costoso e non lo svendo.
La seconda è la tipologia di clientela oltre il 50% Stati uniti e Australia, comincia ad arrivare qualche cinese e poi (pochi ) europei e Italiani pressoche zero.
Terzo – Comincia ad esserci troppa offerta o hai una location molto bella a prezzo giusto talle da posizionarti nelle prime pagine o non sei visibile.
Windu la casa è attualmente visibile zero richieste in 4 mesi.
Tripadvisor chiedeva commissioni altissime e abbiamo ricevuto diverse richieste ma alla fine nessuno ha prenotato a Maggio l’abbiamo tolto vorrei sapere se qualcosa è cambiato.
Booking sarebbe molto visibile sopratutto all’avvicinarsi della data, ma non puoi sapere chi ti viene a casa, e inoltre possono prenotare lo stesso giorno e se non abiti direttamete sul posto diventa molto difficile da gestire.
Se qualcuno ha delle news su booking sarebbe bello postarlo
Ciao.
Si ottima testimonianza. Per curiosità quale è la tua zona?
Sono d’accordo che ogni portale è rivolto ad un mercato diverso, ma soprattutto provenienza diversa.
Anch’io con Airbnb ho ricevuto per la maggiore stranieri, anche da paesi che solitamente non sono usuali per la nostra zona come Stati Uniti, Svizzera, Finlandia e Spagna. Sono comunque mercati più ricchi rispetto alle provenienze di booking.
Si unica pecca di Airbnb che non esistono strumenti di promozione per il breve termine (es. last-minute) ma credo siano scelte di base.
Windu è un clone di Airbnb, ma non funziona bene … strumenti di inserimento prezzi meno chiari e poca diffusione … hanno fatto tanta pubblicità ultimamente, ma se non decolla a breve credo si sparirà velocemente come è arrivato.
Io ho invece maggiore riscontro con il mio sito personale … occorre che sia ben fatto, con belle foto, che sia responsive, ottimizzato SEO e soprattutto occorre fare un minimo di marketing, anche con i Social Network, altrimenti si rimane invisibili.
Impossibile non essere ripetitivo ma ti faccio i complimenti per l’articolo scritto e per la preziosa quantità di informazioni che ho potuto leggere nei vari commenti.
Da poco ho aperto un agriturismo sulle colline parmensi, un piccolo angolo di paradiso ma lontano da qualsiasi punto di interesse, inserendo le varie camere ed appartamenti su Airbnb abbiamo avuto un discreto successo e sembra non fermarsi!!!!
Con Airbnb mi trovo veramente bene, il portale, sia da pc che da smartphone, è facile ed estremamente chiaro lo consiglio a tutti.
Ho letto che non sei un esperto fiscale ma provo lo stesso a porti il mio quesito nessuno è riuscito a soddisfare:
Partendo dal presupposto che ogni qualvolta si incassa denaro bisogna fare fattura o ricevuta, il compenso per me che affitto camere e alberghi vanno fatturati al cliente o a Airbnb?
Ho chiesto a Airbnb e mi hanno risposto che devo trovare la risposta dal mio commercialista, il quale a sua volta prima mi dice di fare fattura a Airbnb poi di fare ricevuta agli ospiti stessi anche se il compenso mi arriva da Airbnb…. alla fine dei conti non ci si salta fuori, sapresti aiutarmi?
Ciao e grazie Giuseppe per l’apprezzamento 🙂
Quindi se hai un agriturismo hai partita iva immagino e puoi fare regolare ricevuta o fattura fiscale. Ripeto non sono esperto in materia, ma la logica mi dice che la fattura va fatta a chi ti paga, ovvero Airbnb che in questo caso ti ha fatto da tramite (come un’agenzia vera e propria): hanno preso loro il cliente, si sono fatti pagare loro dal cliente e tu ricevi il loro cliente con un compenso da parte di Airbnb, quindi i suoi clienti non pagano direttamente a te, ma ad Airbnb. Trovo assurdo la poca preparazione dei commercialisti che non sanno dare una risposta chiara … eppure gli esperti sono loro in materia fiscale. Facciamo appello a qualche commercialista che ci dia una risposta definitiva, visto che non è la prima volta che salta fuori questo tipo di quesito.
Grazie per aver scritto Giuseppe e buon lavoro! 🙂
Ciao Anton, complimenti per la tua pagina, come hai notato dalla quantità di messaggi che ti arrivano la tua competenza in materia è preziosa, purtroppo è veramente difficile reperire informazioni utili anche da chi dovrebbe saperne (questura, comune), quindi anche io ti tedierò con un paio di domande alla quali probabilmente avrai già risposto. Ho un appartamento e vorrei metterlo in affitto anche tutto l’anno (magari su airbnb) ma non riesco a capire l’iter da seguire per metterlo in regola, ho solo un appartamento e quindi non necessito di partita iva e dovrò dichiarare tutti i miei introiti, fin qui ci siamo ma da un punto di vista di contratto per affitti inferiori ai 30 giorni basta una scrittura privata o come devo comportarmi col cliente? Al comune mi hanno chiesto di compilare una SCIA estremamente complicata è veramente necessaria? Ho letto in una precedente risposta che hai scritto che è sufficiente avere l’agibilità del locale e la comunicazione al comune che lo utilizzo a tale scopo, come devo procedere? Cosa mi serve per potermi iscrivere online al sito della questura per poter registrare i clienti? Scusa se mi sono dilungato spero che troverai il tempo per rispondermi 🙂 Grazie mille.
Grazie Piergiorgio.
Essendo un affitto turistico non serve neanche una scrittura privata. Si ritiene valido la parola data, magari meglio scritta attraverso una e-mail e nel caso di Airbnb abbiamo un intermediario in mezzo che garantisce per entrambe le parti. La Scia a quanto mi risulta non dovrebbe essere necessaria, ma in un paese in cui le regole cambiano ogni 24 ore e vengono applicate diversamente da regione a regione e da comune a comune mi aspetterei di tutto. Ecco unica certezza occorre comunicare con la questura della tua zona. Cercali su internet e chiedi lumi, io conosco solo quelli del Trentino e non so da dove scrivi. 🙂
Ciao ciao!
Salve Anton e complimenti per queste interessanti informazioni,
e
ho letto qui che se si affitta tramite Airbnb 2 appartamenti non occorre aprire P.Iva ma basta portare il tutto in dichiarazione redditi giusto?
sai mica se c’e’ una legge di riferimento? e inoltre se il periodo di affitto(locazioni di 2-3gg) è per tutto l’anno anche qui non occorre P.Iva?
Grazie tanto,
Rodolfo
Ciao Rodolfo e grazie per aver scritto.
Si è corretto, se hai solo 2 appartamenti non occorre P.IVA, che occorre oltre i 3 in quanto con 4 appartamenti fai impresa. Se l’affitto è lungo ci vuole un contratto d’affitto, non so però quale sia il confine tra affitto breve ed affitto lungo (giorni, settimane, mesi o anni). Cercherò informazioni e vedrò di aggiungerli. In ogni caso per questioni fiscali potete sempre chiedere all’Ufficio delle Entrate, almeno andate sul sicuro.
Ho appena finito di scrivere un nuovo articolo su Airbnb: http://www.antonsessa.com/il-successo-di-airbnb/ 😉
Caro Anton, mi sono imbattuta nei tuoi utilissimi e per me molto preziosi commenti, quasi per caso. Infatti stavo cercando di capire quali fossero le differenze principali e le relative possibilità di successo, tra aibnb e bookingcom. Sono host di Aitbnb da febbraio di quest’anno e dopo l’entusiasmo iniziale di 2 prenotazioni ricevute in poco tempo, direi che è stato un totale disastro. Io offro un piccolo ma molto caratteristico appartamento in uno dei più bei borghi del Chianti, ideale per una vacanza in relax.
Visto il risultato, sto proponendo la mia piccola struttura su booking com. L’approccio con loro al momento è decisamente positivo anche se concordo sulle provvigioni un pò alte.
So che è sciocco da parte mia chiederlo, ma a tuo giudizio vale la pena comunque fare il tentativo sui 2 portali?
grazie
Grazie Mariarosaria per aver scritto.
Il fatto che hai avuto 2 prenotazioni con esperienze negative è molto soggettivo, magari ha avuto sfortuna. Io riproverei, anche perché a differenza di booking, con Airbnb puoi avere un contatto e scambio di informazioni prima di confermare definitivamente, quindi anche rifiutare se non ti convince un cliente, cose che su booking non puoi fare.
In ogni caso lasciali su entrambi i portarli … ricordati però di aggiornare la disponibilità in uno se nell’altro hai avuto una prenotazione.
Hai letto anche il mio ultimo articolo di pochi giorni fa?: http://www.antonsessa.com/il-successo-di-airbnb/
Salve, volevo chiedere a Mariarosaria come lei e trovata con booking. Ho stessa situazione… sono iscritta a Airbnb e dopo 2 prenotazioni ( anche con recensioni positivi) e stato un stop totale per oramai 2 mesi. adesso penso di promovere mia struttura tramite booking. grazie
Ciao Anton
ti riporto anche i miei complimenti per le chiare delucidazioni in merito ai 2 siti che mi hanno spinto a rimettere in gioco una casa di proprietà ormai vuota da qualche anno…
Vorrei approfittare a chiederti e chiedere ad altri evenutali “seguaci” del forum se hanno mai utilizzato il servizio direct2vacation che mi ha contattato telefonicamente chiedendomi subito delle date disponibili per eventuali affitti turistici nei mesi a venire visto che per loro c’è molta richiesta nella mia zona ma pochi alloggi per soddisfarle…
Naturalmente ho preso tempo per decidere prima di confermare in quanto è mia intenzione indagare se il sito è affidabile o meno e se vale la pena “sperperare” 100€ per 18 mesi di affidamento in cui garantiscono almeno 3/5 prenotazioni e condizioni vantaggiose anche se gli ospiti non si presentano..
Ho effettuato qualche ricerca ma ci ho cavato poco e niente, solo qualche recensione che a mio parere sarà pure inventata…
consigli?
grazie
Ciao Nick e grazie per aver scritto e soprattutto per gli apprezzamenti. 🙂
Il sito in questione non lo conosco. A dir la verità sul web vi sono decine se non centinaia di siti web che promettono prenotazioni, promozioni o quant’altro. La loro efficacia è indubbia ed il fatto che non trovi informazioni sul web la dice lunga. La spesa non eccessiva, si può anche provare, stando attendo che non vi siano clausole che ti legano ad oltranza o con altri costi nascosti. Sono sempre più convinto che occorre piuttosto investire in un proprio sito web e poi aiutarsi con i Social per aumentare visibilità ed engagment.
Ciao,
ho ricevuto la tua stessa proposta e non so cosa fare.
Hanno mandato anche a te una fattura proforma tramite paypal di 100 Euro ?
Tu alla fine hai accettato i 18 mesi? Se si… come sta andando?
Grazie per la risposta.
Di cosa parli di Airbnb o Booking? In nessuno dei casi due casi devi pagare nulla per l’iscrizione … forse è una truffa o non stiamo parlando della stessa cosa?
Ciao, anche me anno contattato telefonicamente direct2vacation. stesse cose… dicevano che anno bisogna di strutture in mia zona che garantiscano prenotazione e bla bla bla… ma io non ci credo sinceramente.
Ciao Anton, volevo chiederti un’informazione se ne sei a conoscenza. Poiché sto pensando di iscrivermi a airbnb e mettere in fitto il mio appartamento a Roma per quello che ne so, c’è bisogno dell’autorizzazione del comune di Roma come attività ricettiva non imprenditoriale, almeno questa è l’informazione che mi ha dato il mio fiscalista. E per far si che non sia imprenditoriale bisogna che la casa resti sfitta per almeno 120 giorni all’anno. Ho consultato il sito del comune di Roma e bisogna dichiarare l’inizio dell’attività con la presentazione di tutta una serie di documenti tra cui perizie e certificai. Si chiama S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Mi sai dire qualche informazione in più?…non è che questa autorizzazione è per i Bed & Breakfast? Grazie per quello che saprai dirmi. ciao
Ciao Veronica.
Mi dispiace, ma come già accennato, non conosco tutte le leggi e condizioni che possono variare da regione a regione e da comune a comune. Inoltre le leggi continuano a cambiare, quindi l’unica cosa da fare è andare direttamente in comune e sentire cosa serve esattamente.
Ciao ciao!
Ciao Anton,
una domanda … conosci direct2vacation ? grazie .
io sono su airbeb ma trovo difficile utilizzare il sito . ho avuto una richiesta, ho dato la preconferma ma poi non ho saputo più nulla . Come funziona in quei casi ? c’è un referente con cui parlare ?
Ti ringrazio
Manuela
(le mie case sono a Fiumicino, molto carine e vicinissime all’aeroporto )
Ciao Manuela. Mi dispiace, non lo conosco. Ultimamente stanno nascendo tanti cloni di Airbnb … ma vi assicuro che meglio di Airbnb non esiste. L’unico che può competere in termini di visibilità è Booking.com, ma con i suoi contro, come illustrato nell’articolo.
Una volta avuto un contatto con Airbnb fai tutto con il pannello di controllo di Airbnb. Se non dicono nulla significa che ci hanno ripensato: magari prova a mandargli una seconda comunicazione. Spesso le persone scrivono una volta e poi nulla più … questione di educazione.
Ciao e grazie per aver scritto.
Caro Anton,
da poco ho messo il mio monolocale su air bnb. Ho letto tutte le tue risposte , molto esaustive ma non ho trovato la risposta ad un mio quesito. Di prenotazioni ne ho avute, ma sono ancora indecisa sulla “convenienza” soprattutto da quando mi hanno detto che non posso mettere nelle spese acqua, luce, gas, riscaldamento. IO non abito nel monolocale , quindi….gli ospiti consumano ! Se cosi fosse dovrei forse tornate ad affittarlo a canone concordato, visto che poi tutte le spese sarebbero a carico dell’inquilino.
A rigor di logica mi sembra giusto non poter detrarre se affitto una camera di una casa in cui io abito, ma il monolocale è ad uso esclusivo degli ospiti????
Tu come ti comporti? Grazie mille e complimenti per la pazienza, Anna
Ciao Anna.
Visto che si tratta di affitto temporaneo non parliamo di canoni di affitto mensili di mercato, ma di un tariffario turistico che per forza di cose prevede tutte le spese incluse, anche eventuali imprevisti ed un guadagno maggiore di un semplice affitto, altrimenti lo affitteresti a canone. Per sapere che prezzo fare guarda chi lo usa già ed affitta già nella tua zona e prevedi che i costi siano comprensivi di tutto calcolando un fisso … non so di 50,00 Euro alla settimana compreso acqua, luce e gas.
Ho passato una sola volta finora le ferie in val pusteria in un appartamento e devo dire che tutta la mia famiglia ne è stata meravigliata. Innanzitutto il paesaggio della Val Pusteria inconfondibile e l’appartamento al primo piano con giardino e terrazzo molto grande, tranquillo nonostante fosse abbastanza in centro. e ben ammobiliato. Senzaltro da consigliare.
Grazie Monica per la tua testimonianza.
Salve vorrei chiedervi se avete avuto esperienze con direct2vacation , hanno contattato anche me facendo le stesse proposte fatte a Nick e Damiano, ti offrono in promozione un canone annuale di €. 100,00 garantiscono almeno 3 prenotazioni o il rimborso del canone se queste non vanno a buon fine . Nel dubbio ho letto il contratto ma è scritto in Inglese e molte cose non le ho comprese. Ma è scritto in modo chiaro che loro possono modificare il contratto in ogni sua parte, quando vogliono senza preavviso e in caso di controversie, fanno riferimento alla giurisdizione indiana. Forse solo questo è sufficiente per capire che si tratta di una truffa? Io sono molto dubbiosa voi che ne pensate?
Ciao Sara.
No, come già dicevo non li conosco. Io penso che conviene usare Airbnb … non ha costi di attivazione, è in continua ascesa e sta facendo numeri da capogiro (leggi l’altro articolo sul mio blog di Airbnb). 😉
Ciao! Io ho avuto esperienza con “direct2vacation”, sono stata contattata e mi è stato offerto di pagare euro 50,00 di iscrizione per l’abbonamento di 1 anno. Ho pagato con paypal e alla prima data utile di affitto comunicata, chiaramente non si è presentato nessuno, ho chiamato io e ho chiesto spiegazioni….si sono immediatamente scusati, dicendo che il cliente aveva avuto un problema il giorno della partenza ed era stato costretto ad annullare tutto….premetto che, per le loro promesse di affitto, ho rinunciato ad altre prenotazioni, cosi decisi di aprire subito una controversia su paypal.
A questo punto direct2vacation mi ha immediatamente contattata chiedendomi di annullare la controversia su paypal, poichè la successiva prenotazione sarebbe assolutamente andata a buon fine, la mia risposta fu “fatevi dare una caparra per la garanzia di prenotazione, me la girate ed io annullo la contestazione, altrimenti rimarrà attiva fino alla data della prossima prenotazione che se anche questa non andrà a buon fine, verrà trasformata in reclamo con richiesta di rimborso.
Sapete come è andata a finire???
Non ricevetti alcun contatto per la data di prenotazione promessa, ne anticipi o altro e ho trasformato la contestazione in reclamo, ora sono in attesa del rimborso.
*Pagate sempre con Paypal e ricordatevi di non far trascorrere 40gg dal pagamento per aprire la contestazione, superato questo termine, il pagamento non potrà essere rimborsato, ed io tenendo conto di queste cose, ho appena fatto in tempo per la richiesta di rimborso.
Ciaoo!
Grazie della tua testimonianza monia.
Ciao Anton
mia sorella ha registrato la sua casa vacanze su Airbnb e da pochi giorni anche su Booking.com.
Contentissima di come opera Airbnb. Su Boking ha notato che, a parte una bruttissima descrizione della struttura, la stessa compare tra gli appartamenti e non tra le case vacanza. Potresti spiegarmi la differenza tra le due tipologie?
Grazie
Ciao Anna.
Non so che se Booking differenzia le due cose … spesso non è chiaro la differenza tra le due categorie che in alcuni siti sono praticamente la stessa cosa. UN appartamento si può trovare in una casa Vacanza, ma anche in un piccolo condominio, mentre una casa Vacanza è adibita solo a quel scopo … ecco sembra questa la spiegazione più logica. 🙂
Ciao ciao.
Ciao Anton, innanzitutto complimenti per questo blog utilissimo che mi ha chiarito molti dubbi e fornito parecchie idee. Sono proprietario di un’appartamento in un fienile ristrutturato vicino a Falcade, ove non risiedo, ma a breve mi organizzerò con il lavoro per poter restare in zona circa 5 mesi all’anno: in estate e in inverno, che come ben sai, sono periodi di affluenza turistica nelle Dolomiti. Vorrei avviare delle affittanze, ovviamente in forma non imprenditoriale, da gestire in parte pubblicizzandomi tramite il passa parola, in parte tramite le proloco locali e attraverso airb&b (mi hai convinto ad escludere totalmente booking:)). Ho creato anche dei biglietti da visita e un piccolo sito internet, che oltre a pubblicizzare l’appartamento vuole essere un sito informativo per la montagna della valle del Biois, che io amo tanto.
Vorrei affittarlo in 2 modalità e per questo ho studiato la ristrutturazione del fienile (composto da soggiorno-cucina con divano letto 2 camere doppie e 2 bagni) in modo da tenere separabile e con accesso indipendente una camera doppia con bagno, che manterrò per me quando affitterò parte dell’appartamento (in modalità soggiorno cucina divano letto, camera doppia e bagno). Altre volte invece invece lo affitterò tutto intero. La mia idea è di inserire 2 annunci su air b&b come se si trattasse di due appartamenti diversi e mano a mano in base alle richieste e alle mie esigenze, decidere se affittarlo intero o escludere una stanza che terrei per me. Credi che sia possibile? Spero di aver esposto la questione in modo chiaro …:) Grazie per la tua attenzione, saluti, Marco
Ciao e grazie Marco.
Si, potrebbe essere un’idea … solo che devi ricordarti di occupare l’altro appartamento quando il primo è affittato se uno esclude l’altro. Oppure lo affitti con due posti letto ed aumenti il costo dalla seconda persona in poi … esiste anche quella opzione e forse è la più semplice. Poi nella descrizione lo specifichi che per due persone lo dai con una camera da letto e con 4 con 2. Io userei quest’ultima possibilità. Se hai bisogno di consigli, contattami pure 🙂 … siamo quasi vicini di casa 🙂
Buongiorno Anton, descrivo la mia esperienza di avvio attività, magari può interessare a qualcuno:)…innanzitutto ho espletato le pratiche per l’affittanza turistica da privato: qua a Belluno la procedura sembra abbastanza snella: è sufficiente notificare l’intenzione di affittare all’anagrafe comunale, alla questura, e inviare ogni volta che si ospita qualcuno i dati alla questura e provincia per finalità statistiche.
Mi sto pubblicizzando con biglietti da visita (che fanno riferimento al sito che ho creato) presso associazioni e persone che conosco e mi sono iscritto a due proloco locali per entrare nelle liste appartamenti.
Infine mi sono iscritto a airbnb con 2 annunci, dividendo in 2 l’appartamento, così potrò risiedere alternativamente nella parte di casa non occupata dagli ospiti. Penso di aver fatto un bell’annuncio, descrittivo e ricco di foto. Ho trovato la piattaforma molto articolata , ma allo stesso tempo intuitiva e facile da utilizzare, soprattutto per quello che riguarda la gestione dei prezzi, disponiblità e calendario.
L’unica cosa che ho notato è che nella ricerca per località (e non su mappa) appaio molto in fondo negli elenchi e a volte nemmeno ci sono…. tu credi che dipenda dal fatto che sono nuovo iscritto e non ho feedback?
Grazie ancora per questo utilissimo blog, credo che ti interpellerò in futuro per quello che riguarda una stazione meteo che vorrei installare; anche io sono appassionato e appena avrò la disponibilità di una connessione vorrei organizzarmi per avere dati on line e magari una webcam.
Saluti dalla valle del Biois,
Marco
Ciao Marco.
Ma fantastico, hai fatto tutto quello che c’era da fare, bravo. Anche se il tuo sito è molto semplice, ha del contenuto, ed è quello che conta. Per Airbnb ti posso confermare che è proprio così: sei nuovo e soprattutto non hai recensioni. Vedrai che man mano che rispondi (mi raccomando entro le 24 ore) ed inizia ad affittare ed avere le prime recensioni, le cose cambieranno decisamente.
Felice di poterti aiutare con webcam e stazione meteo 🙂
Ciao ciao.
Buongiorno Anton, sono interessata ad affittare l’appartamento sotto il mio, volevo chiederti cosa devo fare oltre le pratiche per l’affittanza turistica da privato, che tasse devo pagare, che ricevute devo dare all’ospite, non so nulla purtroppo.
Potresti darmi qualche consiglio, io sono della provincia di Varese.
Grazie Marilena
Ciao Marilena.
Per quanto riguarda gli adempimenti burocratici ti consiglio di recarti presso il tuo comune e chiedere, visto che cambia molto da regione a regione ed addirittura tra comune e comune. In linea di massima non ci sono molte cose da fare, importante solo registrare presso la questura tutti gli ospiti e dichiarare a fine anno i redditi del guadagno.
Chiedi e vedrai che risolverai velocemente. 🙂
Ciao Anton,
La tua impressione è del tutto personale. Io trovo che airbnb sia meno intuitivo e difficile da impostare. Ho un bnb con tre stanze e devo creare tre annunci differenti, quindi 3 calendari e proprio ccon questi che ho trovato difficoltà. Booking funziona proprio grazie alle commissioni elevate. Ha un’assistenza funzionante a differenza di airbnb. Lo trovo in generale più professionale e a misura di struttura alberghiera.
Si, infatti Airbnb è nato per il mercato degli appartamenti privati, solo dopo sono stati aggiunti B%B. Su quel mercato pecca di alcune lacune, come appunto la gestione di più unità abitative (che siano camere o appartamenti è uguale). Io stesso avevo fatto presente la cosa ad Airbnb e non so se mai cambieranno questo tipo di approccio che potrebbe essere studiato di proposito in questo modo. Infatti tutto il mio raffronto parte dalla gestione di appartamenti tra Booking ed Airbnb. Il mondo alberghiero ha altre problematiche gestionali, ma anche per chi è presente su più piattaforme senza un Channel Manager fa comunque fatica a sincronizzare tutte le prenotazioni.
Ciao Anton,
Ho da poco iniziato un’attività di B&B e soprattutto grazie al tuo articolo ho deciso di inserirlo solo su Airbnb e non su Booking.
Ovviamente quello che vorrei fare è creare anche un sito web personale.A questo punto il mio dubbio è se posso inserire sul sito personale un prezzo delle stanze più basso rispetto a quello che inserirò su Airbnb,visto che non ci sono costi del servizio (il famoso 3% che Airbnb richiede a chi ospita).Ho letto tutto il contratto e a meno che non mi sia sfuggito qualcosa non c’è alcun riferimento in merito.Tu ne sai qualcosa?
Ti ringrazio anticipatamente e ti auguro una buona giornata.
Valentina
Ciao Valentina e grazie.
Si è proprio una delle libertà che lascia Airbnb e che in Booking è invece una restrizione: la libertà del prezzo. Puoi vendere su Airbnb a 50 e sul tuo sito a 100 e viceversa. Sta nella tua politica prezzi, di target, di nazionalità, di cancellazione, ecc.. decidere il prezzo giusto. Credo sempre di più che il tempo del prezzo fisso nel turismo sia passato e che il prezzo di un soggiorno varia in base a tanti aspetti, pur sempre rimanendo in un certo range.
Ti ringrazio Anton!
Ti auguro una buona giornata
ciao e davvero grazie x le spiegazioni… ti scrivo dalla provincia di genova e vorrei iscrivermi su airbnb come host.
Tra le altre?una cosa non ho capito…come funziona esattamente il sistema di pagamento su airbnb..?. ho letto che parlavi di OLTA …cos e’ ??
scusa l ignoranza…ma … potresti spiegarmi il meccanismo…
il dubbio maggiore…e” se la airbnb trattiene di volta in volta la commissione del 3% …oppure dovro” io versarla annualmente o periodicamente??
grazie ancora..saluti
Grazie a te per aver scritto.
Il pagamento è semplice: l’ospite paga l’intera somma ad Airbnb al momento della prenotazione. Il giorno seguente all’arrivo dell’ospite, Airbnb versa la somma meno il 3% sul conto corrente del host (o carta di credito … a secondo del tipo di metodo di pagamento scelto).
OLTA significa Online Travel Agency (abbreviato anche solo OTA), ovvero Agenzia viaggi on-line. Di per sé Airbnb è una OLTA rivolta al mercato degli appartamenti turistici. Le OLTA più famose sono Booking (società Priceline) ed Expedia che si rivolgono oltre che al mercato degli appartamenti, principalmente a quello alberghiero. Già che ci sono con la spiegazione ti dico anche che per esempio Trivago e Tripadvisor non sono OLTA ma metamotori di ricerca … ovvero cercano i prezzi migliori delle OLTA e te le propongono … ci guadagnano anche loro di commissioni. Alla fine quando si prenota con una qualsiasi delle piattaforme, spesso si crede che i servizi sono gratuiti, invece si pagano tutti gli servizi … solo prenotando presso le strutture direttamente non vi sono commissioni … ma è un aspetto che molto non sanno o non se ne rendono conto … quasi quasi ci scrivo un articolo su questo argomento 🙂
Ciao ragazzi, qualcuno di voi ha mai sentito parlare di Guesthero? Si occupano della gestione completa prendendo il 18% del canone dell’affitto breve. Cosa pensate di servizi del genere?
No, non lo conoscevo.
Ho dato un occhiata sul loro sito e così sulla carta, anzi sul monitor 🙂 embra interessante, specie per chi non ha tempo e voglia di gestirsi tutto da solo ed il 18% completo di tutto, anche servizio pulizia e biancheria è veramente poco (ci sono agenzie tradizionali che per il solo booking prendono il 30%). Mi sembra però di capire che per ora non sono estesi su tutto il territorio, ma solo nelle grandi città. Provo a scrivergli per chiedere maggiori info.
Sto cercando un servizio di gestione appartamenti chiavi in mano su Airbnb qui a Milano, sono propenso ad affidarla ai gestori del sito http://www.hostorguest.com , qualcuno di voi ha per caso già provato i loro servizi? Grazie.
Interessante anche questo sito di gestione.
A breve farò un articolo su entrambi i servizi 🙂
Ciao ragazzi!
Riposto qua un commento che avevo postato sotto un altro articolo di questo blog, ma mi sembra che sia più adatto qui visto che è inerente proprio a questo argomento.
A proposito di Airbnb… Ho sentito parlare di una società che si occupa di offrire servizi (online e offline) ai proprietari di casa per gestire in maniera completa l’affitto per brevi periodi di appartamenti su Airbnb, Booking ed altre piattaforme simili.
Qualcuno ne è a conoscenza? Vi sembra che possa essere un’idea utile per chi decide di mettere in affitto la propria casa?
Ciao sono Marilena, vivo a Catania sono un agente immobiliare e tramite i vari social sto cominciando a muovermi in tal senso: la gestione degli affitti brevi chiavi in mano dall’accoglienza dell’ospite, tour enogastronomici, pulizia ecc. e stavo proprio cercando notizie in merito alle commissioni da chiedere. Proverò a dare un’occhiata ai siti proposti sopra.
Complimenti per il blog. Spero possa continuare a dare notizie ineressanti.
Ciao dalla Sicilia.
Ciao Marilena e grazie per aver scritto e grazie per gli apprezzamenti.
Un caro saluto alla Sicilia che mi manca tanto!
Ciao Anton, da qualche giorno ho inserito la mia casa su Airbnb, e su Booking (sono in attesa di verifica dell’indirizzo del mio appartamento) sapresti dirmi quanto tempo passa per essere Attivi su Booking? Sai non vedo l’ora di ricevere Qualche prenotazione!! per il momento NULLA nessuna prenotazione, considera che sono presente su Airbnb e Casavacanza,secondo te quanto tempo devo aspettare per ricevere la prima prenotazione? Grazie Mille
Ciao Davide.
Solitamente credo in pochi giorni … magari prova a contattare direttamente il servizio cliente di Booking per chiedere maggiori info.
Ciao e grazie per aver scritto.
Caro Anton,
non mi sembra che la commissione di Airbnb sia 5 volte più bassa di quella di Booking.com.La prima è del 3% all’Host + il 13,6 al Guest. La seconda è del 18% tutta sull’Host.
Ma supponiamo che io (Host) voglio incassare per una mia casa vacanze, 100 euro netti al giorno.la dovrò mettere su Booking.com 122 euro mentre su Airbnb la dovrò mettere a 104 Euro. Il cliente però pagherà su Booking 122, su Airbnb 104+14(commissione Airbnb)= 118.
Dove sbaglio ?
Io parlo di commissione lato Host. Il host paga il 3% ad Airbnb ed il 15% a Booking, ovvero 5 volte di più. Secondo le regole (parity rate) di Booking dovresti tenere lo stesso prezzo in entrambi i portali, quindi è il host che perde su Booking. Sono regole che stanno per essere stravolte dall’abolizione della parity rate. Lato utenti apparentemente il costo su booking sembra gratis, mentre su Airbnb è ben in vista il costo del servizio. Si tratta comunque di due mercati ben differenti e sempre più netti … Booking sempre più alberghiero e Airbnb sembra più rivolte alle case vacanza.
Buonasera Anton, le chiedo di risolvere un paio di dubbi. Premessa doverosa: ho la disponibilità di 9 appartamenti, 3 per 3 diverse tipologie, ideali per gli affitti brevi.
1 – su airbnb o booking é possibile inserirli utilizzando un unico account, oppure devo fare 9 annunci diversi? Al limite si potrebbero fare 3 annunci con disponibilità di 3 unità per ogni tipologia?
2 – se volessi utilizzare un channel manager, per la sincronizzazione di ogni appartamento dovrei fare 9 abbonamenti, oppure potrei sincronizzarli con un unico abbonamento?
Grazie per l’aiuto
Ciao Roberto, scusami se ti ho fatto aspettare così tanto per la risposta, ma mi era proprio sfuggito il tuo post. Si, allo stato attuale occorre fare un annuncio per ogni appartamento e non esiste una funzione di duplica (l’ho fatto presente più volte, ma senza risultato fin’ora). Puoi sempre iniziare inserendone tre e poi man mano aggiungere le altre senza fretta, per esempio.
Anche sui Channel Manager ci stanno lavorando e più che chiedere ad Airbnb, occorre sentire il singolo Channel Manager se è compatibile con il sistema Airbnb.
Ciao e grazie per aver scritto.
Ciao Anton, vorrei sapere a livello legale se mettessi un appartamento in affitto su booking devo poi pagare tasse? Come funziona appunto tutto ciò? Grazie per il tuo articolo veramente esauriente e interessante.
Francesca
Ciao Francesa e scusa anche a te per il ritardo della risposta. Qualsiasi cosa che genera un utile vanno pagate le tasse, quindi anche un appartamento in affitto. Se è solo uno le cose sono più semplici, ma in ogni caso devi sentire per prima in comune, poi nella dichiarazione dei redditi va aggiunto appunto il reddito dell’appartamento.
Grazie.